Mieter stürzt bei Eisglätte auf gemeinschaftlichem Grundstück der Wohnungseigentümer: Vermieter haftet für Folgen des Sturzes

Der Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Vermieter, der zugleich Wohnungseigentümer ist, grundsätzlich für Schäden haftet, die ein Mieter durch einen Sturz bei Eisglätte unter Verletzung der Räum- und Streupflicht auf einem Weg erlitten hat, der sich auf dem im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstück befindet (Az. VIII ZR 250/23).

Für Gehwege auf dem Grundstück eines Mehrfamilienhauses nimmt eine GmbH, die einen professionellen Hausmeisterdienst betreibt, im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft den Winterdienst wahr. Die Mieterin einer Eigentumswohnung des Vermieters stürzte beim Verlassen des Hauses an einem Morgen im Januar 2017 auf dem zum Haus führenden Weg, der nicht vom Eis befreit war, obwohl zuvor Glatteis im Rahmen der Wettervorhersagen angekündigt worden war. Dabei zog sich die Mieterin erhebliche Verletzungen zu, aufgrund derer sie sich langwierigen Folgebehandlungen unterziehen musste. Das Amtsgericht hat der u. a. auf Zahlung eines angemessenen Schmerzensgeldes gerichteten Klage in Höhe von 12.000 Euro nebst Zinsen und Rechtsanwaltskosten stattgegeben und die weitergehende Klage abgewiesen. Auf Berufung des Vermieters hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen.

Die Revision der Mieterin hatte Erfolg. Das Berufungsgericht hat nicht hinreichend in den Blick genommen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft aus dem Mietvertrag heraus verpflichtet ist, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege in den Wintermonaten zu räumen und zu streuen. Diese mietvertragliche Nebenpflicht besteht, wie der Bundesgerichtshof entschieden hat, auch dann, wenn der Vermieter nicht (Allein-)Eigentümer des Grundstücks, sondern Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Die gegenteilige Auffassung des Berufungsgerichts führte zu einem unterschiedlichen Schutzniveau innerhalb des Wohnraummietrechts, das sachlich nicht gerechtfertigt ist und für das es auch keine rechtsdogmatische Grundlage gibt. Zur Erfüllung der den beklagten Vermieter hinsichtlich der Beseitigung von Eis und Schnee treffenden vertraglichen Nebenpflichten konnte der Beklagte sich der GmbH, die den Winterdienst im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft ausführte, als sog. Erfüllungsgehilfin bedienen. Dies hat zur Folge, dass der Beklagte für deren Verschulden wie für eigenes Verschulden rechtlich einzustehen hat.

Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses die erforderlichen tatsächlichen Feststellungen treffen kann.